Bolagsstruktur för paketering av fastigheter inför försäljning

Frågeställning

Huruvida det är möjligt att skifta ut en tillgång, i detta fall en fastighet till ett nytt bolag inom samma koncern för att sedan sälja detta bolag utan skattekonsekvens. Detta tillvägagångssätt har använts en del för denna typ av transaktioner och refereras ofta till som paketering av fastigheter.

Problematik

För att en eventuell försäljning skall medge skattefrihet måste aktierna anses vara kapitaltillgångar, dvs näringsbetingade andelar och inte anses vara lagertillgångar. Skatteverket tillämpar en form av genomsyn som innebär att beskattning skall ske enligt samma princip somhur moderbolaget skulle ha beskattats vid samma typ av transaktion. Om moderbolaget är exempelvis ett fastighetsbolag anses tillgångarna vara lagertillgångar och skatt skall utgå. Genom att sätta in ett dotterbolag utan aktivitet undviks denna problematik. Dvs dotterbolaget anses ej bedriva verksamhet som fastighetsbolag, tillgångarna anses då vara kapitaltillgångar och skattefrihet medges.

Mao, istället för att bolag A som äger fastigheten överlåter denna (underprisöverlåtelse) till ett dotterbolag överlåts den till ett dotterdotterbolag. Därefter säljer dotterbolaget aktierna i dotterdotterbolaget (som äger fastigheten) till marknadspris. Dotterbolaget gör en skattefri kapitalvinst som delas ut till moderbolaget utan ytterligare beskattning.

Avgöranden/förhandsbesked

Genom två uppmärksammade avgöranden under våren 2011 har Skatterättsnämnden och Förvaltningsrätten i Göteborg funnit att andelar i fastighetsförvaltande företag utgjorde lagertillgångar. Vinsten vid försäljningen av andelarna skulle därför beskattas. Dock,  i det senaste meddelade förhandsbeskedet anser Skatterättsnämnden att paketering av en fastighet med efterföljande försäljning av aktierna i paketeringsbolaget utgör en skattefri försäljning av näringsbetingade andelar.

Frågan i förhandsbeskedsärendet gällde om aktierna i dotterdotterbolaget utgör kapitaltillgångar, dvs. näringsbetingade andelar, för dotterbolaget och därmed om vinsten vid en aktieförsäljning är skattefri.

Skatteverket ansåg att aktierna i dotterdotterbolaget är kapitaltillgångar. Skatterättsnämnden gjorde samma bedömning. Vinsten vid en försäljning av aktierna är därmed skattefri.

Kommentar

Vad innebär ovan?

De tidigare avgörandena från Skatterättsnämnden och Förvaltningsrätten i Göteborg har skapat osäkerhet om, och i så fall i vilken utsträckning, paketeringar av fastigheter i fastighetsförvaltande företag med efterföljande externförsäljning av andelarna i företagen kan genomföras utan inkomstskattekonsekvenser vid försäljningen av andelarna. Det nu meddelade förhandsbeskedet klargör dock att paketering av en fastighet i ett aktiebolag med efterföljande aktieförsäljning kan genomföras utan inkomstskattekonsekvenser.

Detta gäller även om strukturen, dvs. ett mellanliggande holdingbolag som endast äger aktierna i det fastighetsförvaltande bolaget, enbart har tillkommit i syfte att försäljningen av aktierna i det fastighetsförvaltande bolaget ska kunna ske utan inkomstskatteeffekter.

Cypern

Ovan struktur kan sättas upp utan ett Cypriotiskt holding bolag på toppen och ändå medge en skattefri försäljning för det svenska holding bolaget. Dock, genom att sätta ett cypriotiskt holding bolag på toppen kan man i tillägg erhålla följande fördelar:

–        Utdelningar från svenska aktiebolag till ett Cypriotiskt holdingbolag är skattefri i Sverige och på Cypern enligt svensk lagstiftning och EU direktiv (dotter/moderbolags direktiv) baserat på en ägarandel om minst 10%.

–        Kapitalvinster vid försäljningar av svenska bolag som ägs av ett Cypriotiskt holdingbolag är skattefria.

–        Det är ingen skatt på kapitalvinster vid handel med värdepapper (Exempelvis aktier) som ägs av ett cypriotiskt bolag.

–        Ränteinkomster i ett Cypriotiskt bolag beskattas med maximalt 10 procent.

–        Utdelning från ett Cypriotiskt bolag till aktieägare utanför Cypern drabbas ej av källskatt.

Vid en eventuell framtida exit och flytt utomlands kan skatten på kapitalvinsten vid försäljning av det svenska bolaget bli 0%. Jämför fåmansbolagsregler Sverige med skatt mellan 32 och 58%.

Andra fördelar:

Finansiering

Ett Cypern bolag kan användas för finansiering av det svenska bolaget med betydande skattefördelar. Man gör detta genom att låta investeringen från det cypriotiska bolaget ske till ett svenskt dotterbolag i form av ett lån. Lånet är avdragsgillt för det svenska dotterbolaget varför den beskattningsbara vinsten minskar. Godtagbart från skatteverket är ett lån till en ränta om 8%. Denna ränta är avdragsgill för det svenska bolaget. Ränteinkomsten beskattas med 10% hos det cypriotiska bolaget.

Skattelagstiftning

Genom att säkerhetställa ägandet av det svenska bolaget minskar risken för påverkan av svensk lagstiftning. Cypern har sedan nuvarande lagstiftning infördes 1987 endast genomgått smärre förändringar. Cypern är fullvärdig medlem av EU och dess lagstiftning och direktiv är implementerat till 100%.

Förslag till bolagsstruktur

Inför en försäljning av en fastighet.

1.       Ett bolag på Cypern (bolag A) sätts upp som holding bolag till nuvarande bolag (bolag B) .

2.       Ett dotterbolag till bolag B sätts upp (bolag C ) samt ett dotterbolag (bolag D)

3.       Fastigheten överlåts från bolag B till bolag D till underpris (anskaffningsvärde)

4.       Bolag D säljs till extern köpare. Kapitalvinsten är skattefri för bolag C. Vinsten delas därefter skattefritt ut till bolag B.

5.       Bolag B delar ut vinst till bolag A utan skatt enligt svensk lagstiftning och EU direktiv.

6.       Bolag A på Cypern kan helt korrekt enligt både svensk och EU lagstiftning förvalta bolagets tillgångar med minimal skatt. Kapitalvinster 0%, ränteinkomster eller annan inkomst från rörelsedrivande verksamhet beskattas med maximalt 10%.

7.       Utdelning till ägare bosatt utanför Cypern beskattas med 0%. Val av bosättningsland styr slutlig beskattning men kan med korrekt struktur bli så låg som 0%..

This entry was posted in Asset management, Company start-up, Going international, Selling your company, Tax Savings. Bookmark the permalink.